ЗАКОНЫ КРИЗИСА: КАК ПОВЕДЕТ СЕБЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В 2020 ГОДУ?

Каждый кризисный для страны год уникален, но для рынка недвижимости имеет общие черты. Ослабление курса национальной валюты всегда сопровождалось всплеском спроса на недвижимость, однако после происходил спад покупательской способности, спроса и цен на жилье. Повторится ли закон кризиса недвижимости в 2020 году?

Анализ цен, объемов продаж на рынке новостроек и показателей ипотечного кредитования в период финансово-экономических кризисов 2008 и 2014 гг., показал, что в оба периода девальвация национальной валюты неизбежно приводила к повышению стоимости кредитования, экономической нестабильности и снижению ВВП. По подсчетам аналитиков компании «Талан», кризисное снижение ВПП даже на 1% приводит к снижению общего количества сделок на рынке недвижимости на 6%. Финансово-экономический кризис 2008 г. привел к обесцениванию рубля по отношению к доллару в 1,5 раза. Одновременно произошло увеличение ключевой ставки Центрального банка России. Ставка по ипотеке поднялась с 12,5% до 14,9%.

В кризис 2014 г. рубль обесценился по отношению к доллару уже в 1,9 раза. С июля 2014 г. по февраль 2015 г. стоимость кредитования повысилась почти также, как в прошлый кризис: ипотечные ставки увеличились с 12,2% до 14,7%. На фоне роста ставок и снижения доходов населения объем ипотечного кредитования в стране в разные годы кризиса сокращался с разным масштабом. Так в 2008 г. объем ипотек сократился в 4 раза.

В 2014 г. начался кратковременный ажиотажный спрос на жилье – россияне стремились сохранить свои средства. Количество выданных ипотек по итогам 2014 г. увеличилось на 23% к уровню 2013 г., количество сделок по покупке квартир выросло на 38%. После 2015 г. спрос на жилье «просел» на 25%, а количество ипотечных кредитов сократилось не так значительно, как в 2008 г., а только на 30%.
Цены на новостройки в кризис 2008 г. увеличились на 3% в период острой фазы, но к декабрю 2009 г. упали на 6%. Уровень ВВП сократился до 92,2%.
В 2014 г. ажиотажный спрос привел к росту цен на недвижимость в новостройках на 2,8%. Но дальнейшее падение цены в период кризиса и последующие 2 года составило 11%. Показатель ВВП страны в 2015 г. составил 98 %. На выход из кризиса рынку требовалось в среднем от двух лет. Так в 2008 г. последствия удалось преодолеть только во 2 квартале 2010 г., когда цены на жилье и объем выданных ипотечных кредитов превысили докризисный уровень. Преодолеть стагнацию после 2014 г. также удалось лишь спустя два года, когда рынок ипотечного кредитования достиг докризисного уровня и продолжил развитие. В 2016 г. ипотечные ставки опустились до 12,2% и продолжили снижение, количество ипотечных кредитов по итогам года увеличилось на 71%, однако и срок ипотечного займа увеличился. На первичном рынке жилья объем сделок увеличился на 3%.

Аналитики компании «Талан» предполагают, что на фоне девальвации в начале 2020 г. по устоявшимся трендам кризисов 2008 и 2014 гг. население будет стремиться сохранить накопления путем покупки недвижимости. В отличие от опыта прошлых лет вряд ли произойдет падение цен, так как в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счёт внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке.
Безусловно в таких условиях покупательская способность будет падать, а потребность в покупке жилья останется. В ближайшие годы спросом будет пользоваться жилье доступной, меньшей площади. Реакцией рынка недвижимости на кризис станет тренд на снижение средней площади квартир в новостройках и увеличение доли студий и однокомнатных форматов, количество «двушек» практически не изменится. Масштаб этих изменений будет определен глубиной спада в экономике и темпами ее восстановления в последующие годы.

По материалам пресс-службы компании «Талан»