Девелоперы готовятся к новым правилам игры

В 2017 г. в России, по данным Росстата, было построено 79,2 млн м² жилья. Снижение объемов ввода составило 1,3% относительно 2016 г. Об этом свидетельствуют данные о социально-экономическом положении России, опубликованные Федеральной службой государственной статистики (Росстат). По оценкам Минстроя России, по итогам 2018 г. объем жилищного строительства должен сохраниться на уровне 2017 г. Нельзя забывать, что застройщикам потребуется определенное время для адаптации к новым правилам игры на рынке, которые предполагают постепенный переход к новому механизму банковского финансирования девелоперских проектов. У девелоперов остаются вопросы по взаимодействию с банковским сообществом. Эти и другие вопросы обсуждались на бизнес-бранче "Девелопмент: перезагрузка", организованном ИД «Коммерсантъ».

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это предполагает переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. Застройщиков ожидают жесткие требования к опыту работы компании на рынке; запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство; требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете. Среди нововведений также следует отметить необходимость пользоваться единственным банковским счетом, дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами. Принятые законодателем меры направлены на усиление защиты прав дольщиков. Одновременно эти изменения окажут влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства. По новым правилам, после заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком оплата стоимости будущей квартиры поступит не застройщику, а на специальный эскроу-счет в банке. Деньги будут блокироваться на этом счете до окончания строительства. Застройщик получит право забрать данные только когда построит дом в срок и передаст квартиру дольщику. Если же объект строительства превратится в долгострой, то у дольщика будет возможность уйти с проекта и забрать свои деньги. Известно, что проценты на остаток по счету-эскроу не начисляются. Так как средние сроки строительства многоквартирного дома в России составляют 1,5-2 года, а инфляция, прогнозируемая ЦБ РФ, составляет 4%, то заблокированные деньги обесценятся за этот период минимум на 6-8%. Кроме того, возможен рост стоимости недвижимости.

По мнению участников бизнес-бранча правила игры на рынке жилищного строительства ужесточаются. По мнению президента ГК «КОРТРОС» В. М. Голубицкого, существующая бизнес-модель корректируется: произойдет сокращение числа застройщиков. Компании, которые адаптируются в течение 2-3 лет, станут прозрачными и стабильными. Укрупнение игроков неизбежно. Снизится маржинальность проектов. По прогнозам председателя комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства К. П. Тимофеева, в ближайшие годы вероятно увеличение стоимости 1 м^² жилья из-за ослабления рубля и увеличения стоимости строительных материалов. По словам зам. ген. директора «ДОМ.РФ» Д.С. Филиппова, процентная ставка ипотечного кредитования может остаться на уровне 8,5%.